城市更新，是城鎮化進程中城市發展轉變的必然要求，也是推動經濟高質量發展的重要舉措。對于擁有實時人口1.5億左右、GDP超14萬億元的經濟第一大省廣東而言，城市更新工作更是意義重大。

　　2月25日，全省城市更新動員部署暨城中村改造現場觀摩會在廣州舉行。記者從會上獲悉，據初步摸查，預計今年全省將實施城市更新項目超3000個，投資額超4000億元。

　　城市更新，本質上是城市發展模式由外延擴張式向內涵提升的深刻轉變，包括既有建筑改造利用、城鎮老舊小區改造、完整社區建設、城中村改造等8項內容。目前，全省城市更新整體進展如何？各地有哪些新模式新探索？財政、用地、金融等資源要素如何做好保障？這場會議作了全面動員和具體部署。

　　各地實踐

　　探索“依法征收、凈地出讓”新模式

　　“遠處高樓是華為廣州研發中心，眼前這片低矮的建筑進行分批改造，未來這里將大變樣。”位于廣州白云區松溪片區，工作人員向參會觀摩的各位代表詳細介紹。

　　松溪片區城中村改造，是廣州首個采用“依法征收、凈地出讓”新模式的項目。記者現場了解到，松溪片區改造范圍包含三條城中村，項目按照“安置先行、公配優先”原則，滿足每戶一套安置房的需求。同時，華為廣州研發中心入駐后，將推動培育數字產業集群，打造廣州產城融合示范區。

　　新一輪城中村改造，廣州如何推進？會上，廣州市副市長胡浩介紹，廣州綜合運用拆除新建、整治提升、拆整結合3種方式，因地制宜推動新中軸線（海珠）、廣州火車站、環五山創新策源區等多個重點片區城中村開工改造。廣州聚焦城中村改造年度投資1000億元以上目標，目前已推進超120個項目（包含新舊模式項目）開工建設，其中59個新模式項目列入國家城中村改造計劃。

　　胡浩表示，廣州城中村改造的另一亮點是注重產城融合：“留”住產業根基，引導一批有成長性的傳統優勢產業原地保育；“轉”化低效用地項目，堅持“騰籠換鳥”，比如，康鷺片區在全國首創城中村改造復建物業中設置綜合產業用地；“引”育優質產業項目，助力推動城中村產業轉型升級。

　　佛山的城市更新起步較早，從以“三舊”改造為主的“小更新”，逐步升級到關注“好房子、好小區、好社區、好城區”的“大更新”。

　　會上，佛山市副市長喬羽介紹，佛山出臺城中村改造、歷史文化資源保護與活化等一系列更新政策措施，優化項目審批流程，加大中央預算內投資、超長期國債等政策性資金的申報力度，10個拆除新建類城中村改造項目獲245.51億元專項借款授信支持。目前，佛山城中村改造總體進度在全省走在前列。

　　“從傳統的短期項目開發向長期可持續運營模式轉變，是佛山城市更新的一大亮點。”喬羽說，佛山正探索“政府搭臺、文化賦能、市場運作”的新模式，引入社會資本與專業運營團隊參與，任圍、羅行圩等老舊街區得到活化，美陶灣、德鴻文匯園等老舊廠房改造升級，閑置資源得到有效盤活。

　　東莞則強調在城市體檢的基礎上進行更新。自2020年起，東莞已連續5年開展城市體檢，基本建立“發現問題—整改問題—鞏固提升”的體檢機制，并依據體檢結果編制城市更新規劃，推動城市更新。

　　東莞市副市長葉葆華介紹，這一模式下，東莞持續推進地下管網更新改造，去年新建、改造市政公共供水管網超1000公里，更新改造燃氣管道超30公里；老舊片區改造則強調文化傳承，“東莞記憶”、石龍中山路歷史文化街區等項目得到活化利用，“東莞記憶”首開區一期項目更是成為城市文化新地標。

　　全省部署

　　將城中村改造融入城市更新整體工作

　　當前，我國城市發展進入城市更新的重要時期，正在加快轉向存量改造與增量調整并重的發展階段。

　　2025年省政府工作報告明確提出，加力實施城中村和危舊房改造，大力實施城市更新，新開工改造一批老舊小區。

　　據悉，“十四五”期間，廣東省已開工改造9211個老舊小區，惠及208萬戶居民，全省“十四五”目標任務提前一年超額完成；2024年，廣東省推進城市更新項目4922個，完成投資額3462.65億元。

　　當前，廣東省城市更新工作仍存在一些堵點問題：各地對城市更新內涵和認識尚不完全統一，現行制度規范尚不夠完善，可持續發展模式尚未形成。

　　記者從會上獲悉，2025年，國家將設立中央預算內投資城市更新專項補助資金，大力支持各地城鎮老舊小區改造、城中村改造等城市更新項目。廣東省作為地方政府專項債券“自審自發”試點省份，明確規定地方政府專項債券可用作上述相關項目的資本金。據初步摸查，2025年，預計全年廣東省將實施城市更新項目超3000個，投資額超過4000億元。

　　其中，計劃改造老舊小區1289個，惠及居民20萬戶，投資額超40億元；計劃啟動城中村改造新模式項目不少于150個，投資額力爭超過1200億元；計劃推進歷史文化保護傳承項目141個，投資額87.35億元。

　　對于備受關注的城中村改造，會上也作出了方向性指引——將城中村改造融入城市更新的整體工作中大力推動，同時明確了具體原則——按照因地制宜、分類施策的原則，科學確定拆除新建、整治提升、拆整結合三種改造類型，分類明確認定標準和處置政策，做好產業轉型升級和疏解轉移，防范風險隱患。

　　省住房城鄉建設廳相關負責人表示，接下來將編制專項規劃，大力推進全省城市更新的重點任務落實落地：一要扎實開展城市體檢工作，找準城市更新著力點；二要加緊謀劃儲備城市更新項目，聚焦城鎮老舊小區改造、城中村改造等重點任務，積極申報中央有關資金支持，充分把握國家及省財政和金融新政策釋放期；三要科學制定實施城市更新專項規劃；四要創新城市設計實施管理制度，打通從城市設計到建筑設計再到工程設計的管理鏈條。

　　政策支撐

　　協同推動城市更新有效有序實施

　　城市更新是一項復雜的系統工程，需要強有力的組織保障和完善的政策支撐。會上，省發改委、省財政廳、省自然資源廳以及廣東金融監管局相關負責人介紹了最新配套政策。

　　“我們積極爭取中央資金支持，2025年國家層面將加大中央預算內投資對城市更新領域的支持，將城鎮老舊小區改造、棚戶區（城市危舊房）改造、城中村改造等納入支持范圍。”省發改委相關負責人表示，還要精準謀劃實施項目、創新多元化投入機制。

　　近3年來，廣東省城市更新領域共獲得中央預算內投資、增發國債、超長期特別國債等中央資金275億元，有力保障了廣東省城市更新項目穩步推進。

　　如何切實發揮財政職能作用，更好支持城市更新工作？省財政廳相關負責人表示，財政部明確2025年、2026年將繼續實施“城市更新行動”，全國范圍內選拔2批城市并給予財政支持。2024年，東莞入選獲中央財政支持實施城市更新行動的15個首批城市之一，獲得中央財政補助資金總額8億元。希望有意向的地市提前謀劃，認真做好項目儲備和申報工作，積極獲取中央資金支持。

　　會上獲悉，“十四五”期間，省財政累計投入財政資金315.98億元，指導各地簽約專項借款5243.82億元，助力各地開展城中村改造、城鎮老舊小區改造、海綿城市建設等相關工作。

　　省財政廳相關負責人表示，接下來，廣東將聚焦財政示范引領，構建多元化投融資機制，充分利用專項債券擴圍政策，加大對城市更新項目的資金支持力度；建立政府主導、市場參與的投融資模式，通過發行REITs等方式引導社會資本參與。

　　做好城市更新工作，離不開自然資源要素保障。省自然資源廳相關負責人介紹，今年將進一步強化國土空間規劃引領和土地政策支持。組織開展低效用地再開發試點，爭取將低效用地再開發試點從珠三角9市擴展到全省21個地級以上市。

　　2023年9月，自然資源部正式將珠三角9市納入試點，超過全國試點城市總數的1/5。省自然資源廳相關負責人表示，組織珠三角9市以城中村改造為重點，推進城中村等低效用地再開發。截至2025年2月，9個試點城市已實施改造825宗、10.2萬畝，投入改造資金3110億元，其中屬于城中村改造項目110個、8.12萬畝。

　　有力有序有效實施城市更新，需要構建好政府、市場和住戶之間資金共擔機制，建立各方主體合理共擔的資金模式。

　　會上，廣東金融監管局相關負責人表示，廣東正在抓緊制定配套貸款管理辦法，在貸款品種、期限、利率、審批管理以及資金發放等方面明確相關條件標準。接下來，廣東將提高金融供給多樣性、增強金融服務高效性以及提升金融支持層次性。（記者 彭琳 張子俊）